房屋买卖契税详解与购房注意事项！！

在房屋买卖的复杂流程中，契税的缴纳无疑是一个重要的环节。契税不仅是房屋交易成本的组成部分，更是国家税收制度的重要一环。本文将详细解析契税的计算方法，并探讨购房过程中需要注意的各个方面，帮助购房者更好地了解房屋买卖的全过程。

一、契税计算方法详解

契税，顾名思义，是在房屋产权发生转移时，向产权承受人征收的一种财产税。在房屋买卖中，契税的计算通常基于房屋的面积和套数。具体来说，契税的计算方法包括两种：新房和二手房。

对于新房，契税的计算公式为：新房应纳税额=计税依据×税率。其中，计税依据通常是房屋的购买价格，而税率则根据房屋的面积和套数来确定。一般来说，90平方以下的房屋契税税率为1%；90平方至144平方的房屋契税税率为1.5%；而144平方以上的房屋契税税率为3%。此外，如果房产性质为别墅或商业用途，或者小区容积率小于2.0（非普通住宅），或者房产单价超过地方政府规定的界限（非普通住宅），契税税率也需缴纳3%。

对于二手房，契税的计算公式为：二手房应纳税额=二手房税率×房地产评估价。与新房不同，二手房的计税依据是房地产评估价，而税率则根据房屋的具体情况来确定。一般来说，二手房的契税税率与新房相同，但具体税率可能会因地区、房屋状况等因素而有所差异。

二、购房注意事项全攻略

在购房过程中，除了关注契税的计算外，还需要注意以下事项：

1.产权审查：在购房前，务必对房屋的产权进行仔细审查。确保房屋产权清晰、无纠纷，包括是否存在抵押、查封、离婚析产、继承、共有权人状况等问题。只有产权清晰的房屋才能确保购房者的权益得到保障。

2.交易房屋是否在租：购房者需要注意买卖不破租赁的原则。如果房屋在交易过程中已经出租，那么买受人需要继续履行租赁合同。因此，在购房前务必了解房屋的租赁情况，避免日后出现纠纷。

3.土地情况是否清晰：土地是房屋的基础，土地的情况直接关系到房屋的价值。在购房前，购房者需要了解土地是否有抵押、查封等情况，确保土地权益的完整性。

4.市政规划是否影响：市政规划是城市发展的重要组成部分，但也可能对房屋价值产生影响。购房者需要了解房屋是否在动迁红线内，避免因市政规划导致房屋价值下降。

5.房屋是否合法：购房者需要确保所购房屋符合相关法律法规的规定，能够正常办理过户手续。同时，购房者还需要注意房屋是否存在违规搭建等问题，确保房屋的质量和安全。

6.单位房屋是否侵权：对于单位房屋，购房者需要了解是否存在侵权问题。如果房屋存在侵权问题，可能会给购房者带来不必要的麻烦和损失。

7.水电暖气、物业费是否拖欠：在购房前，购房者需要了解房屋的水电暖气、物业费是否拖欠。如果存在拖欠情况，购房者需要与原房主协商解决，避免因费用问题影响购房进程。

8.中介公司是否违规：在购房过程中，选择正规的中介公司非常重要。购房者需要了解中介公司的信誉和口碑，避免遭遇黑心中介吃差价等问题。同时，购房者还需要注意中介公司是否存在违规操作行为，如虚报房价、隐瞒房屋缺陷等。

9.合同约定是否明确：购房合同是保障购房者权益的重要文件。在签订合同时，购房者需要仔细阅读合同条款，确保合同中的违约赔偿责任等条款明确无误。同时，购房者还需要注意合同中是否存在模糊或遗漏的条款，避免日后出现纠纷。

10.贷款申请和银行面签：如果购房者选择贷款购房，需要注意与中介合作的银行可能不止一家，各家银行的利率可能有所不同。购房者需要比较不同银行的利率和条件，选择最适合自己的贷款方案。同时，在申请贷款过程中，购房者还需要配合银行进行面签等手续，确保贷款申请顺利通过。

11.网签备案：在正式合同签订后，购房者需要催促中介尽快办理网签备案手续。网签备案是锁定房产并预防卖家反悔或一房两卖的有效手段。购房者需要确保在交易过程中及时办理网签备案手续，保障自己的权益不受侵害。

购房者在房屋买卖过程中需要注意多个方面的问题。通过了解契税的计算方法和购房注意事项，购房者可以更好地掌握房屋买卖的全过程，确保自己的权益得到保障。